Viete, na akú výšku hypotéky máte príjem?
Popri splnení všeobecných podmienok k úveru na bývanie je dobre vedieť, ktoré príjmy a v akom koeficiente vám banka započíta.
Pre všetky skupiny žiadateľov platia rovnaké odpočítateľné položky /za osobu žiadateľa, na nezaopatrené dieťa či partnera/.
V prípade tzv. vedľajších príjmov akceptácia jednotlivých druhov a výška ich započítania sa v jednotlivých bankách môže meniť. Zmeny sú oznamované, iba pár dní vopred, preto je dobré informovať sa u finančného poradcu.
Pri jednotlivých kategóriách príjmov sú rôzne špecifikácie:
Zamestnanec na Slovensku.
Hlavný je príjem z pracovného pomeru.
Aktuálne zamestnanie musí trvať minimálne 6 mesiacov.
Stále častejšie banky vychádzajú z priemeru mzdy za posledných 12 mesiacov u jedného zamestnávateľa.
Musí to byť trvalý pracovný pomer, ideálne na dobu neurčitú. Ak je na dobu určitú, prihliada sa na dĺžku jeho trvania po podaní žiadosti a je potrebné, aby bola predlžovaná aspoň 2x..
Príjem si banka overuje v sociálnej poisťovni. Potvrdenie o príjme teda vždy dokladajú vojaci, policajti, hasiči a niektorí ďalší štátni zamestnanci /všetci, u ktorých výšku príjmu nemožno overiť v sociálnej poisťovni/.
Ak sociálna poisťovňa príjem žiadateľa neoverí v uvádzanej výške, banka vyžaduje potvrdenie o príjme a výpisy z účtu, kam je zasielaná mzda.
Ešte upozornenie: Ak zamestnávateľ menil názov, zistite, či mu zostalo pôvodné IČO. Lebo kvôli overeniu príjmu bude nutné dokladať ďalšie dokumenty, ako dodatok k pracovnej zmluve a pod.
Za ďalšie príjmy, sú považované dôchodky /invalidný, starobný, vdovský/, vedľajší pracovný pomer, cestovné náhrady či diéty, prídavok na dieťa a daňový bonus, výživné, príjem z podnikania alebo inej zárobkovej činnosti /poisťovníctvo, prenájom…/. Ich akceptácia nie je v bankách jednotná.
Dôchodky sú uznané takmer vždy v plnej výške.
Rodinné prídavky aktuálne započítava do platobnej kapacity iba jedna banka, pri daňovom bonuse je ich viac.
Výživné je tiež väčšinou akceptované, musí byť však podložené rozhodnutím súdu a zasielané na účet alebo poštovou poukážkou.
PN vyplatená zamestnávateľom ani nemocenská dávka zo sociálnej poisťovne sa do príjmu nezapočítavajú.
Do príjmu sa tiež nezahŕňa výplata príspevku na stravovanie.
V prípade materskej dovolenky platí výnimka. Tento druh dávky je akceptovaný ako druhý, teda iba u spolužiadateľa, pričom hlavný žiadateľ musí mať riadny príjem z ktorejkoľvek kategórie.
Aby boli uznané cestovné náhrady alebo diéty, ideálne, ak chodia na účet v banke. Zo 6-mesačného priemeru sa do platobnej kapacity sa započíta percentom podľa aktuálnych podmienok banky.
Ostatné typy vedľajších príjmov sú posudzované rôzne a môžu bývajú krátené. Závisí od spôsobu ich zdanenia a formy úhrad.
Príjem z prenájmu sa dokladá nájomnou zmluvou a platby nájmu musia byť hradené na bankový účet. Z výsledku podaného daňového priznania banka započíta cca 40-60%.
Príjem z inej činnosti/ poisťovníctvo, realitná činnosť, slobodné povolanie/ sa preukazuje povolením na jej vykonávanie. Sledujú sa príjmy za posledných 12 mesiacov /doložené faktúrami, bankovými výpismi tržieb a daňovým priznaním/. Výška akceptovaného obratu je v rozmedzí od 30 do 70%.
Zamestnanec v zahraničí.
Niektoré krajiny, oblasti podnikania a profesie sú podľa kritérií bánk dlhodobo nefinancovateľné.
Najvýznamnejší faktor je štát zamestnávateľa. Okrem krajín EU ich je v zozname málo.
Dôležité tiež je, v akej mene je mzda vyplácaná. Prepočet platným kurzom na eurá môže pomôcť i zhoršiť výšku príjmu. Niektoré meny dokonca nemusia byť bankou akceptované.
Vyplácanie príjmu na bankový účet je takmer nevyhnutnosťou. Je lepšie, ak vám mzda prichádza na účet do slovenskej banky.
Akceptovanie vedľajších príjmov je pre týchto žiadateľov značne obmedzené.
Dĺžka zamestnania v zahraničí musí byť minimálne 13 mesiacov. Dokladá sa pracovnou zmluvou /niekedy je nutné aj zabezpečiť jej oficiálny preklad/ a výpismi z účtu, kam je mzda poukazovaná za posledných 6 mesiacov. Banka môže požadovať aj doloženie výplatných pások alebo Potvrdenia o príjme na svojom tlačive. Ak je zamestnanie na dobu určitú, okruh možností sa zužuje.
V prípade zamestnania v zahraničí sa preveruje, či klient nemá poskytnutý úver v zahraničí. Keď má, odpočítava sa splátka z disponibilného príjmu.
Vašu konkrétnu situáciu konzultujte s finančným poradcom.
Má aktuálny prehľad o tom, ktoré krajiny a druhy príjmov jednotlivé banky momentálne financujú. A tiež ktoré vedľajšie príjmy si viete započítať.
Podnikateľ.
Zohľadňuje oveľa viac aspektov a dokladá sa aj viac dokumentov, ako pri zamestnancovi. Preto odporúčam konzultáciu s finančným poradcom v dostatočnom časovom predstihu.
Zásadnú zohráva úlohu forma podnikania /živnosť, s.r.o., člen komory,prenajímateľ…/.
Živnostníci majú momentálne v bankách lepšie možnosti, najmä vo výške akceptovaného príjmu.
Spôsoby výpočtu príjmu z podnikania sú dva:
1. Z tržieb v daňovom priznaní: percentuálny podiel stanovený bankou /aktuálne 20% -60%/ podľa metodiky banky a oblasti podnikania
2. Z hospodárskeho výsledku: výsledok hospodárenia po zdanení.
Volí sa možnosť s lepším priemerom pre výpočet.
Minimálna doba podnikateľskej činnosti je aspoň 6 mesiacov v predchádzajúcom kalendárnom roku. Určite je nutné, aby bolo podané aspoň jedno daňové priznanie. Pri príjme zo spoločnosti s ručením obmedzeným musí doba podnikania trvať aspoň 12 mesiacov a väčšinou sú požadované dve daňové priznania. Tiež sa zohľadňuje pomer podielu na zisku či obrate spoločnosti/ ak je viac spoločníkov, delí sa podľa výšky podielu v s.r.o./.
Banky stále uprednostňujú, ak je priznanie k dani z príjmov podané v riadnej lehote, teda do 31.3. kalendárneho roka.
Pred odovzdaním na finančnú správu konzultujte odovzdávané výkazy aj s finančným poradcom.
Možnosť poskytnutia hypotéky ovplyvňuje významne aj segment podnikania, resp. jeho rizikovosť.
Je nutné tiež starostlivo zvážiť aj pôžičky na podnikanie, pretože môžu byť započítavané do záväzkov. A zároveň podnikateľské pôžičky /poskytnuté na IČO/ nie je možné z hypotéky refinancovať.
Dobrý rating firmy je podmienkou /dobrý bankový register firmy a bezdlžnosť/.
Klient je preverovaný dvojmo. Ako osoba /pod rodným číslom/ a aj ako firma / IČO/.
Podnikateľské subjekty sú evidované v rôznych verejných zoznamoch. Okrem toho sú aj portály, ktoré ponúkajú komplexné hodnotenie firiem s ohľadom na celú ich históriu /Finstat, Dlžník, Valida, IndexPodnikateľa…/.
Najčastejšie využívanú sú zoznamy Finančnej správy, Sociálnej poisťovne a zdravotných poisťovní. Ich aktualizácia je v rozličných časových horizontoch a spätne, teda s oneskorením. Môže sa teda stať, že aj dlhšie po úhrade nedoplatkov budete ešte v zozname uvádzaný ako neplatič.
Dôležité je poznať aj špecifiká jednotlivých inštitúcií v reportovaní údajov:
Sociálna poisťovňa zaznamenáva nedoplatky nad 5€. Ale pozor! Nájdete tam platobnú disciplínu počas celého trvania firmy. Keď ste teda ste mali omeškania, zaznamenaná je informácia aj o tom, v akej výške a koľko dní.
Finančná správa eviduje v zozname neplatičov subjekty /bez histórie omeškaní/ s aktuálnym nedoplatkom nad 170 € .
Zdravotné poisťovne v zoznamoch dlžníkov uvádzajú tiež iba aktuálne nedoplatky na 100€.
Ste platca DPH? Ak ste sa omeškali s jej úhradou, mohli ste sa dostať do zoznamu rizikových platiteľov. O zaradení do zoznamu rozhoduje dĺžka omeškania a výška sumy.
O tom, že ste sa stali rizikovým platiteľom vás finančná správa neinformuje a už vôbec nie o tom, ako sa to dá vyriešiť.
/Ja viem!/
Nie všetky banky toto kritérium majú zahrnuté v posudzovaných kritériách, ale treba túto informáciu zobrať do úvahy.
Úspešnosť vašej cesty k vysnívanému bývaniu ovplyvňuje naozaj množstvo faktorov. Je nutné komplexne ich všetky posúdiť a zvážiť, kde viete dostať najlepšie podmienky.
Preto je dobré mať kvalifikovaného sprievodcu, ktorý vás spoľahlivo dovedie do cieľa.
